Ngày 12/12, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 68/2024/QĐ-UBND về việc quy định một số nội dung khi xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh theo quy định tại điểm đ khoản 2, điểm đ khoản 3 Điều 6 và khoản 3 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP  ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất.

Quy định một số chỉ tiêu khi ước tính chi phí phát triển và doanh thu phát triển đối với khu đất thực hiện các dự án thương mại, dịch vụ

Đối với khu đất thực hiện dự án khách sạn, căn hộ dịch vụ nghỉ dưỡng, các chỉ tiêu ước tính chi phí phát triển gồm: Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, áp dụng theo tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư.

Trường hợp tại văn bản chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư không xác định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì áp dụng như sau: Dưới 20.000 m², thời gian xây dựng 01 năm; tiến độ xây dựng năm thứ nhất 100%. Từ 20.000 m² đến dưới 50.000 m², thời gian xây dựng 02 năm; tiến độ xây dựng năm thứ nhất 50%, năm thứ hai 50%. Từ 50.000 m² đến dưới 100.000 m², thời gian xây dựng 03 năm; tiến độ xây dựng năm thứ nhất 40%, năm thứ hai 30%, năm thứ ba 30%. Từ 100.000 m² trở lên, thời gian xây dựng 04 năm; tiến độ xây dựng năm thứ nhất 30%, năm thứ hai 30%, năm thứ ba 20%, năm thứ tư 20%.

Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng bằng 1% doanh thu trước thuế của thửa đất, khu đất cần định giá.

Chi phí quản lý vận hành bằng 45% doanh thu trước thuế đối với khách sạn tiêu chuẩn 4 sao trở lên; 35% doanh thu trước thuế đối với khách sạn tiêu chuẩn 2- 3 sao.

Chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh bằng 20% nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.

Các chỉ tiêu ước tính doanh thu phát triển, thời điểm bắt đầu bán hàng, doanh thu phát sinh sau khi kết thúc thời gian xây dựng. Thời gian bán hàng theo thời hạn sử dụng đất được nhà nước cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với tỷ lệ lấp đầy như sau: Trong thời gian thực hiện xây dựng 0%; năm đầu tiên sau khi kết thúc thời gian xây dựng 40%; năm thứ hai sau khi kết thúc thời gian xây dựng 50%; năm thứ ba sau khi kết thúc thời gian xây dựng 60%; từ năm thứ tư sau khi kết thúc thời gian xây dựng đến hết thời hạn sử dụng đất 70%.

Quyết định này cũng quy định cụ thể các chỉ tiêu phát triển, các chỉ tiêu ước tính doanh thu phát triển đối với khu đất thực hiện dự án cho thuê văn phòng, thương mại dịch vụ, kho xưởng, bãi gửi xe và các loại hình dịch vụ khác

Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất phi nông nghiệp, mức độ điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với chênh lệch về khoảng cách đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở giáo dục đào tạo, thể dục thể thao, công viên, khu vui chơi của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Tỷ lệ điều chỉnh tối đa 30%.

Điều kiện giao thông: Độ rộng đường điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với chênh lệch về độ rộng đường của thửa đất so với thửa đất cần định giá; tỷ lệ điều chỉnh tối đa 20%.

Kết cấu mặt đường: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng đối với khác biệt về kết cấu mặt đường của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá; tỷ lệ điều chỉnh tối đa 10%.

Số mặt đường tiếp giáp điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống đối với yếu tố số mặt đường tiếp giáp như sau: Điều chỉnh tối đa 10% đối với thửa đất tiếp giáp 02 mặt đường; điều chỉnh tối đa 15% đối với thửa đất tiếp giáp 03 mặt đường trở lên.

Ngoài ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất còn phụ thuộc vào diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất; hiện trạng các yếu tố hạ tầng; hiện trạng môi trường, an ninh; thời gian sử dụng đất…

Quyết định còn quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp, việc điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: Năng suất cây trồng, vật nuôi; vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất; điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm; thời gian sử dụng đất nông nghiệp.

PT (Tổng hợp)