1. Những tồn tại, hạn chế của của Luật Đất đai 2013 về vấn đề thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

Cho đến nay, Luật đất đai năm 2013 đã thực thi gần được 10 năm, góp phần quan trọng vào thực tiễn nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam; khẳng định nhất quán chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp của các chủ thể thì cũng còn những tồn tại, hạn chế cả về mặt quy định và quá trình thực thi.

Trong lĩnh vực thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, theo quan điểm của tôi còn tồn tại một số hạn chế chủ yếu sau:

Thứ nhất: Về hình thức giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 118, luật xác định có hai hình thức là đấu giá và chỉ định với những điều kiện nhất định. Tuy nhiên, ở các địa phương hiện nay khi vận dụng luật thực thi thường đang áp dụng hình thức chỉ định chứ chưa bảo đảm hình thức đấu giá bởi xuất phát từ những quy định chưa đầy đủ, rõ ràng về loại đất, điều kiện để triển khai hình thức này. Điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả quản lý nhà nước; khả năng tham gia rộng rãi của các chủ thể, tính thị trường và quyền lợi của người sử dụng đất có thể bị ảnh hưởng.

Thứ hai: Về xác định giá đất khi nhà nước thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất (quy định tại Điều 108 Luật Đất đai và Nghị định 45 và Nghị định 46 năm 2014), các quy định này trên thực tế thường dẫn đến thực trạng: giá đất của Nhà nước thường thiếu sự tương thích với giá thị trường, thậm chí là thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Vì thế khi thu hồi đất, công tác giải phóng mặt bằng kéo dài khó khăn do người bị thu hồi đất không chấp nhận giá đền bù. Bên cạnh đó, nhiều dự án được giao đất nhưng việc xác định giá đất bị kéo dài, chậm huy động nguồn thu ngân sách nhà nước, làm chậm trễ việc triển khai thực hiện dự án, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm giảm hiệu quả đầu tư, hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Cần sửa đổi bổ sung như thế nào cho phù hợp với thực tiễn?

Hiện nay, dự thảo Luật đất đai sửa đổi đang được tiến hành lấy ý kiến rộng rãi từ xã hội, trong đó những điểm mới cơ bản cũng đã tập trung vào nội dung khắc phục những hạn chế, bất cập nêu trên về thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất bám sát tinh thần của Nghị quyết số 18/2022 của Ban chấp hành Trung ương Đảng. Trong đó nhấn mạnh những yêu cầu sửa đổi, bổ sung:

Thứ nhất: Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Có những quy định chặt chẽ để hạn chế khắc phục tình trạng hiểu và áp dụng pháp luật khác nhau giữa các địa phương và tránh tình trạng lợi dụng chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trái quy định, gây thất thoát ngân sách nhà nước và tạo khe hở để tham nhũng, lãng phí. Chỉ áp dụng hình thức không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, thuê đất trong thời hạn thực hiện dự án.

Luật đất đai (sửa đổi) sẽ giúp tăng cường quản lý đất đai cả về diện tích, chất lượng, giá trị kinh tế... hài hòa quyền, lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Ảnh: Thu Huyền

Thứ hai: Trên cơ sở chủ trương bỏ khung giá đất thì đối với vấn đề về xác định giá đất, về nguyên tắc, giá đất phải phù hợp với giá thị trường, giá trúng đấu giá, phải tính toán đầy đủ các yếu tố tác động đến giá đất của dự án. Đồng thời, phải có chế tài xử phạt các tổ chức, cá nhân vi phạm trong định giá đất.

2. Vấn đề tích tụ ruộng đất nông nghiệp là xu hướng tất yếu nhưng cần phải có cách làm thận trọng

Theo tôi, tăng cường quá trình tích tụ ruộng đất ở nước ta hiện nay là chủ trương đúng, phù hợp với thực tiễn phát triển kinh tế -xã hội, văn hóa và xu hướng ở nhiều quốc gia.

Việc thúc đẩy quá trình tích tụ, tập trung đất nông nghiệp hướng tới nông nghiệp công nghệ cao, sản xuất quy mô lớn và sẽ có tác động lớn đến cộng đồng doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực nông nghiệp.

Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta hiện nay cho thấy, 90% đất sản xuất nông nghiệp là do hộ gia đình cá nhân quản lý sử dụng với phương thức sản xuất phân tán quy mô nhỏ, hiệu quả thấp còn phổ biến. Trong khi các tổ chức kinh tế chỉ quản lý sử dụng 10% đất sản xuất nông nghiệp, quy mô sản xuất còn nhỏ. Cùng với đó là chuyển dịch lao động nông thôn sang lĩnh vực công nghiệp dịch vụ chưa bền vững, hộ nông dân vẫn có tâm lý giữ ruộng đất để phòng xa những lúc khó khăn.

Vì vậy, Luật Đất đai sửa đổi lần này cần có những quy định phù hợp về vấn đề tích tụ ruộng đất nông nghiệp, như:

Luật cần có quy định tạo cơ hội cho hộ gia đình sản xuất nông nghiệp và các nhà đầu tư trong nước, nước ngoài tiếp cận với đất đai thuận lợi hơn đồng thời khuyến khích, thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào các lĩnh vực sản xuất nông nghiệp hàng hóa mà nước ta có lợi thế cạnh tranh, thúc đẩy tập trung, tích tụ đất đai theo hướng sản xuất nông nghiệp hàng hóa quy mô lớn, tập trung, hiệu quả.

Về mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân, Luật Đất đai 2013 quy định, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân không quá 10 lần; Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định không quá 15 lần như dự thảo hiện nay là phù hợp.

Cần có quy định chặt chẽ về nguyên tắc và phương thức tích tụ ruộng đất nông nghiệp. Bảo đảm thực hiện hiệu quả chủ trương những cũng lường trước các khả năng lợi dụng chính sách để trục lợi trái với mục tiêu chung, ảnh hưởng đến chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Bên cạnh đó, luật cũng cần thể chế hơn nữa vấn đề phân cấp, phân quyền, xác định trách nhiệm, tăng cường kiểm soát từ trên trong quản lý của các cấp chính quyền nông nghiệp về nội dung này.

Tiến sỹ Nguyễn Văn Đại - Trường Đại học Vinh

Nguồn: Báo Nghệ An (21/3/2023)